概要：本文论证了房地产业对国民经济发展的最重要起到，在分析影响房地产业的外部因素的基础上，对房地产业发展明确提出了对策建议。 关键词：房地产；国民经济；关系 一、房地产业在国民经济发展中的起到 1．房地产投资有效地增进了国民经济的快速增长。近年来，房地产开发投资的快速增长对国民经济发展的起到更加显出。
以江苏为事例，江苏省2002年已完成房地产开发的投资额约702.35亿元。1991年~2002年 ，江苏房地产投资以年均39.87%的速度快速增长，显著慢于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济快速增长起着了相当大的促进作用。
2．房地产业造就了涉及行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对涉及产业的乘数效应大约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应器或影响。 3． 房地产对GDP的贡献。以江苏为事例,1991年房地产业对于GDP的必要贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的必要贡献正在大幅增大，至2002年其贡献率已多达10%。
因此，房地产业早已沦为国民经济的支柱产业。 4．房地产业对居民居住于条件提高的贡献。
随着人们收入水平的提升以及房地产业的发展，居民的居住于条件有了较慢提升，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米减少到2002年的10.87平方米，减少了5平方米，年均快速增长4.36%。计算出来1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，解释房地产投资或房地产业的发展与居民居住于条件的提高具备明显的涉及关系。 5． 房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要包含部分，是包含整个社会财富的最重要内容，对国民经济发展具备平稳而将来的影响。
房地产业一般不会迟至国民经济发展而发展，并造就关联产业群的较慢发展。因此，房地产业的发展不会增进或夹住国民经济的快速增长。
目前我国城市建设用地大约1.34万平方公里，再加建制镇，城镇存量土地已约2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算出来则大约有12.5万亿元，如果再行再加几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要包含部分。 6． 房地产业需要为城市积累资金，提高城市的投资环境。城市是经济社会在空间上挤满的地区，在城市受限的土地上挤满了大量的财富。
城市土地的研发和再行研发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市极大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投放。在市场经济条件下，这些投放都应该通过利润、税金、地租等经济杠杆交还投资，有些还可以获得一定的利润，然后再行投放城市的基础设施和社会设施建设，更进一步提高城市投资环境，把城市建设管理划入良性循环的轨道。 7． 发展房地产业可以吸引外资、增进对外开放。
中国极大的房地产市场、大大提高的投资环境和更为可观的投资报酬，使房地产业沦为外商竞相投资的最重要领域。以江苏为事例，2003年1~10月份外商投资房地产总计154亿元人民币，同比快速增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量大幅激增，利用外资金额大幅增大。
二、影响房地产业发展涉及因素的分析 1． 政府政策。房地产业是一个不受政府政策影响，对政策敏感性很大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场具有意味著的控制权。
它要求了市场供求关系平衡位置，要求了价格南北。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度密切涉及，政策是要求房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以显现出，只有增进房地产业的发展，才能加快国民经济的发展。
2． 市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。 房地产主要还包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。
其中住宅、商业用房、办公用房占到其总量的97%以上。尤其是住宅占到整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住于人口就越多，对市场需求就越大。
同时市场就越兴旺，流动人口就越多，对商业用房市场需求就越大。商业用房占到整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济就越兴旺，房地产市场规模就越大。
3． 市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。
市场范围大，市场规模也随之不断扩大；反之，市场范围小，市场规模也不会随之增大。市场范围，即房地产企业研发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强劲，用于其研发建设的商品房一般会远超过以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩展，城市化的进程随市场范围不断扩大而减缓。
同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的有所不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力就越强劲，人口流动性越大，人口聚集性就越强劲，市场范围就越大。
三、制约房地产业发展的因素分析 中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在沦为世界经济快速增长的火车头。这为房地产业的发展获取了扎实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更慢发展，这些因素还包括： 1． 城市化亲率偏高。2002年，我国城市化率仅为37.80%，高于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平比起显著偏高，较低的城市化水平相当严重制约了对房地产的市场需求规模。
2． 房价比较偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有缴纳能力，若低于收益的6倍，住宅则无法构成消费热点。虽然从全国而言，房价收益已从1991年的7.32：1增大到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收益比依然偏高，使许多居民难以承受。
近日对江苏各市的房价收益比展开的调查指出，南京的房价收益于多约6.7：1，苏州房价收益比6.03:1,已多达警戒线，无锡房价收益比已相似警戒线，较高的房价使许多居民不能望楼兴叹，潜在市场需求无法变为有效地市场需求。 3． 房地产市场税费政策不尽完备。目前全国的房地产市场税费政策不尽完备，房地产开发建设中的税费缴纳有反复之斥。
房地产开发还包括土地成本、建设成本、设施建设费。其中土地成本中早已包括契税，设施建设费中早已还包括各种设施建设费用，但是营业酬劳的没收是上述各项费用的总和，这种费上增税，税上增税的税费政策必定使得房地产价格居高不下，制约了房地产业的发展。同时出租市场灰色交易相当严重。
随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住于等不断扩大，房地产出租活动出现异常活跃，但由于目前房地产出租市场的税费负担过重，使大量房地产出租活动以灰色交易方式不存在。以南京市为事例，房地产出租市场的税费占到租金收益的22.5%左右（17%房产出租税+5.55%营业税），这在客观上制约了房地产出租市场的发育。
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