概要:在正确看待房地产业宏观调控的市场背景的基础上,理性宏观调控的效应及其对房地产的,然后明确提出房地产企业应付调控政策的策略。关键词:宏观调控 房地产企业 策略 房地产业短路迹象渐渐显露出,为了房地产业的可持续,政府宏观调控的两记“重拳”——掌控土地和掌控信贷,于是以打中了整个房地产业的敌,房地产企业终将在调控中大大地展开自身调整。正确看待宏观调控,之后沦为房地产企业应付宏观调控的关键。正确对待宏观调控的市场背景 目前房地产市场基本呈圆形持续身体健康发展态势,但也经常出现了局部房价下跌过慢、投资短路等,已引起了新一轮的房地产短路。
主要展现出在: 房地产投资快速增长过猛 近年来房价频仍下跌,更有大量资本的涌进,造成房地产业的投资完全是以大爆炸的方式急遽快速增长。1998～2003年每年投资快速增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均值年增幅为21.7%。
2004年第一季度相同投资快速增长过慢,特别是在是房地产项目的研发投资快速增长高达41%。房地产供需结构相当严重流失 目前我国各地低收益家庭只占到大于的部分(大约占到10%),而中低收入家庭才是的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应当多研发建设低价位的限于住房才能符合广大中低收入家庭的必须。
但是现实情况是供给结构暂时性流失,集中于展现出在高档房、花园别墅过多,中低价住房、尤其是拆迁用房紧缺,造成住房平均值价格上涨过慢。毕业论文 http://www.lw54.com 房地产价格上涨过慢 商品住房价格与家庭收入的比例,是居民缴纳能力的标志。房价收益的比值就越小,居民买房能力就越强劲。
上海2001-2003年商品房价格平均值涨幅分别为1.8%、 8.2%、24.2%,呈圆形一路下降态势,三年涨幅总计超过34.2%,沦为房价快速增长最慢的省市,这一增长速度相比之下多达上海居民的收益增长幅度。房地产贷款比重过低 房地产融资渠道单一,对银行依赖度过低。银行由于有实物抵押指出房地产抵押贷款是十分安全性的,从而减少贷款额度。在这种机制起到下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。
随着房地产价格的下跌,风险不会适当减少,甚至不会引发极大的金融危机。房地产企业盲目圈地 自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期期望,于是一股规模极大、声势极大的征地运动正在全国各大中城市引发。房地产投资客激增 近年来城市居民的收益大幅度快速增长,而投资渠道却十分狭小。
为了减少投资风险,提升收益,许多投资者争相将目光投向房地产市场,造成欺诈的市场需求现象。由于研发投资量和完工面积的增长速度显著低于同期商品房销售的快速增长,使我国商品房空置面积大幅减少,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积减少到1.25亿平方米,空置率估算为26%,已相比之下多达国际普遍认为的10%～15%的警戒线。
毕业论文 http://www.lw54.com 理性看来目前的宏观调控 理性看来调控的力度 总结这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产短路的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“短路”的宏观调控。90年代房地产快速增长是在一个房地产投资与消费的低潮期跟上的,过低的投资没消费市场的承托,而现在的房地产投资快速增长是在倒数多年的高速快速增长水平上,有较高的住房市场需求的基础;90年代房地产投资快速增长是以国有资产,尤其是财政资金与银行贷款投资居多的快速增长和以国有资金居多的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资居多和以个人消费居多的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控具有显然的有所不同,会使用一刀切的行政介入办法,企业不用对市场发展失去信心。我国政府宏观调控能力大大强化,调控手段日益成熟期,经济运行趋于平稳。
宏观调控的手段坚决市场化的方向,没采行应急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从早已实施的政策看,绝大部分的政策还是使用经济的手段、市场的手段,会对的经济和中国的房地产导致可怕的损害,只不会使它身体健康发展。理性看来调控政策的效应 2003年至今调控政策大大实施。
2003年2月央行公布《货币政策继续执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月发布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的说明》,6月121号文件和8月18号文件,9月实施第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实施差异准备金率,并下调存款准备金率0.5个百分点,4月底,国务院印发通报,将房地产业研发固定资产投资项目资本金比例从20%提升到35%以上。
同时地方政府从增大土地市场调控、优化住房供应结构、完备市场交易法规、创建预警预报机制、完善住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。
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